Ferill 63. máls. Aðrar útgáfur af skjalinu: Word Perfect.
1996. – 1066 ár frá stofnun Alþingis.
121. löggjafarþing. – 63 . mál.
198. Svar
félagsmálaráðherra við fyrirspurn Jóhönnu Sigurðardóttur um samanburð á verði, greiðslubyrði og leigu íbúða í félagslega kerfinu og á almennum markaði.
Svarið er byggt á gögnum frá Fasteignamati ríkisins og Húsnæðisstofnun ríkisins.
Ekki er raunhæft að tala um ákveðið fermetraverð á íbúð á almennum markaði eftir kjördæmum. Verulegur munur er á markaðsverði íbúða innan kjördæma, t.d. er mikill munur á markaðsverði íbúðar á Ísafirði og í Vesturbyggð. Fasteignamat ríkisins hefur tekið tillit til þessa við gerð fasteignamats í einstökum sveitarfélögum og leiðréttir matið með markaðsstuðli viðkomandi sveitarfélags. Almennt má segja að markaðsverð íbúða sé hærra í stærri sveitarfélögum og þar um kring, en lægra á afskekktari stöðum. Aðrir þættir hafa einnig áhrif. Þannig er ekki hægt að tala um eitt markaðsverð á almennum markaði á fermetra í íbúð í einstökum kjördæmum.
Fjöldi seldra íbúða á almennum markaði og fjöldi seldra félagslegra íbúða er mismunandi eftir sveitarfélögum allt frá því að vera nánast engin sala upp í að vera allmargar seldar íbúðir. Erfitt er því að segja til um meðalfermetraverð á íbúð að ákveðinni stærð, bæði á íbúð á almennum markaði og á félagslegri íbúð, í einstökum sveitarfélögum. Ef svo á að takmarka samanburðinn við nýjar eða nýlegar íbúðir eru varla til nokkur gögn sem byggjandi er á. Því var valin sú leið að reikna út meðalverð seldra íbúða á almennum markaði sem hlutfall af meðalfasteignamatsverði viðkomandi íbúða. Sama er gert fyrir félagslegar íbúðir. Niðurstöður þeirra útreikninga eru bornar saman fyrir einstök sveitarfélög. Þessi samanburður ætti að geta gefið vísbendingu um mismun á verði á íbúð á almennum markaði og félagslegri íbúð í viðkomandi sveitarfélagi (sjá fylgiskjal).
Meðalsöluverð sem hlutfall af
Söluverð félagslegra
meðalfasteignamatsverði:
íbúða sem hlutfall af
Almennur
Félagsleg
söluverði íbúða á
Sveitarfélag
markaður
íbúð
almennum markaði
Sandgerðisbær
134
,9%
183
,0%
135
,7%
Bolungarvíkurkaupstaður
107
,8%
201
,7%
187
,1%
Höfðahreppur
122
,4%
219
,3%
179
,2%
Árskógshreppur
145
,2%
240
,6%
165
,7%
Seyðisfjarðarkaupstaður
93
,8%
195
,2%
208
,1%
Selfosskaupstaður
132
,3%
162
,1%
122
,5%
Verðmismunur á íbúð á almennum markaði og félagslegri íbúð í framangreindum sveitarfélögum er allt frá því að vera 22% á Selfossi til þess að vera 108% í Seyðisfjarðarkaupstað. Alls staðar þar sem gerðir voru útreikningar voru félagslegu íbúðirnar dýrari en íbúðir á almennum markaði. Hér er ekki um tæmandi úttekt að ræða, en vísbendingu engu síður.
Hver er greiðslubyrði á mánuði á sambærilegri 90 m
2
fullbúinni nýrri þriggja herbergja íbúð, annars vegar á almennum markaði og hins vegar í félagslega kerfinu, skipt eftir þeim kostum sem þar bjóðast, miðað við að:
kaupendur eigi ekkert eigið fé,
eigið fé kaupenda sé 10% af kaupverði?
Óskað er eftir að einnig verði sýnd greiðslubyrði kaupleiguíbúða miðað við að sveitarfélögin láni til viðbótar 10% til 15 ára eins og lögin heimila.
Með vísan til svars við 1. lið fyrirspurnarinnar er ljóst að til þess að samanburður á greiðslubyrði af íbúð sem keypt er á almennum markaði og félagslegri íbúð sé raunhæfur þarf að skoða einstök sveitarfélög. Ekki er hægt að líta á allt landið sem einn markað hvað verð á íbúðum varðar.
Við útreikning og samanburð á greiðslubyrði í félagslega kerfinu og á almenna markaðinum eru eftirfarandi forsendur lagðar til grundvallar:
Stuðst er við framangreindar forsendur fyrir Bolungarvíkurkaupstað. Þar er félagsleg íbúð 87% dýrari en íbúð keypt á almennum markaði.
Félagslega íbúðin kostar 7,0 millj. kr. Íbúð á almennum markaði kostar 3,7 millj. kr.
Lán Byggingarsjóðs verkamanna er 90% af kaupverði, með 2,4% vöxtum og lánstími 43 ár, þar af fyrsta árið afborgunarlaust. Húsbréfin eru 70% af kaupverði, með 5,1% vöxtum og lánstíminn er annars vegar 25 ár en hins vegar 40 ár. Öll lánin eru jafngreiðslulán.
Með tilliti til þess hversu óhagstæður þessi samanburður er fyrir félagslega íbúðarkerfið er ekki talin ástæða til að setja hér upp dæmi nema fyrir b-lið. Í samanburðinum er gert ráð fyrir sömu útborgun bæði vegna kaupa á félagslegri íbúð og íbúð keyptri á almennum markaði, þ.e. 10% af verði félagslegu íbúðarinnar. Það sem upp á vantar vegna kaupa á almennum markaði er tekið að láni í banka til fimm ára og með 9,5% vöxtum.
Við útreikning vaxtabóta er gert ráð fyrir reglum sem í gildi eru vegna framtals 1996, hámarkstekjum hjóna með tvö börn til að mega kaupa félagslega íbúð, þ.e. 2,3 millj. kr. og ekki aðrar skuldir fjölskyldunnar en vegna íbúðarkaupa.
Í eftirfarandi töflu er sýnd greiðsla á mánuði og á ári fyrir fyrsta, annað og sjötta árið. Fyrsta árið er sérstakt þar sem lán Byggingarsjóðs verkamanna er afborgunarlaust það ár, annað árið er einkennandi fyrir næstu fjögur ár (meðan bankalánið er greitt upp vegna kaupanna á almennum markaði) og sjötta árið er einkennandi fyrir næstu ár sem þar á eftir koma. Eins og að framan greinir eru vaxtabætur reiknaðar með í eftirfarandi dæmi.
Greiðslubyrði á mánuði og á ári er sem hér segir:
Verðmismunur á íbúð á almennum markaði og félagslegri íbúð í framangreindum sveitarfélögum er allt frá því að vera 22% á Selfossi til þess að vera 108% í Seyðisfjarðarkaupstað. Alls staðar þar sem gerðir voru útreikningar voru félagslegu íbúðirnar dýrari en íbúðir á almennum markaði. Hér er ekki um tæmandi úttekt að ræða, en vísbendingu engu síður.
Óskað er eftir að einnig verði sýnd greiðslubyrði kaupleiguíbúða miðað við að sveitarfélögin láni til viðbótar 10% til 15 ára eins og lögin heimila.
Með vísan til svars við 1. lið fyrirspurnarinnar er ljóst að til þess að samanburður á greiðslubyrði af íbúð sem keypt er á almennum markaði og félagslegri íbúð sé raunhæfur þarf að skoða einstök sveitarfélög. Ekki er hægt að líta á allt landið sem einn markað hvað verð á íbúðum varðar.
Við útreikning og samanburð á greiðslubyrði í félagslega kerfinu og á almenna markaðinum eru eftirfarandi forsendur lagðar til grundvallar:
Í eftirfarandi töflu er sýnd greiðsla á mánuði og á ári fyrir fyrsta, annað og sjötta árið. Fyrsta árið er sérstakt þar sem lán Byggingarsjóðs verkamanna er afborgunarlaust það ár, annað árið er einkennandi fyrir næstu fjögur ár (meðan bankalánið er greitt upp vegna kaupanna á almennum markaði) og sjötta árið er einkennandi fyrir næstu ár sem þar á eftir koma. Eins og að framan greinir eru vaxtabætur reiknaðar með í eftirfarandi dæmi.
Greiðslubyrði á mánuði og á ári er sem hér segir:
Íbúð með 70%
Íbúð með 70%
Félagsleg íbúð,
húsbréfi til 40 ára og
húsbréfi til 25 ára og
90% lán
bankaláni til 5 ára
bankaláni til 5 ára
Kr. á mán.
Kr. á ári
Kr. á mán.
Kr. á ári
Kr. á mán.
Kr. á ári
Fyrsta árið
11.500
138.000
18.800
225.600
21.500
258.000
Annað árið
18.900
226.800
19.500
234.000
22.300
267.600
Sjötta árið
19.800
237.600
12.700
152.400
15.300
183.600
Samkvæmt framanrituðu er greiðslubyrði, vegna íbúðarkaupa á almennum markaði og með húsbréfum til 40 ára, fyrstu fimm árin samtals um 160.000 kr. meiri en af félagslegri íbúð. Á sjötta árinu er greiðslubyrðin af félagslegri íbúð um 85.000 kr. meiri en af íbúð á almennum markaði með húsbréfum til 40 ára. Þessi mismunur á ári hverju helst næstu 34 ár. Að 40 árum liðnum er húsbréfið uppgreitt en eftirstöðvar af lánum vegna félagslegu íbúðarinnar samsvara greiðslu að upphæð 237.600 kr. á ári næstu þrjú ár þar á eftir.
Húsnæðisstofnun ríkisins gefur út viðmiðunarreglur til að styðjast við útreikning á leigu fyrir félagslegar íbúðir. Samkvæmt þeim reglum miðast leigugjaldið við að það nái yfir öll útgjöld sveitarfélagsins vegna viðkomandi íbúðar, þar með talið afborganir og vexti af lánum. Eftirfarandi tafla sýnir leigugjald, samkvæmt viðmiðunarreglum Húsnæðisstofnunar, fyrir félagslega íbúð að verðmæti 7,0–9,0 millj. kr. sem er algengt verð á félagslegum íbúðum:
Félagsleg leiguíbúð,
Almenn
Almenn kaupleiguíbúð
Félagsleg
félagsleg kaupleiguíbúð,
kaupleiguíbúð,
með 70% láni til 50 ára
eignaríbúð með
90% lán til 50 ára,
90% lán til 50 ára,
og 20% láni til 25 ára,
90% láni til 43 ára,
vextir 1,0%
vextir 4,5%
vextir 4,3%
vextir 2,4%
Leigugjald, kr.:
25.842–33.225
39.025–50.175
41.650–53.550
29.633–38.100
Húsaleiga fyrir félagslegar íbúðir sem kosta 7,0–9,0 millj. kr. er því á bilinu 25.842– 53.550 kr. Leigugjaldið ræðst af kostnaðarverði íbúðar og þeim lánaflokki sem íbúðin er í. Framangreindar viðmiðunarreglur gilda fyrir allt landið. Hér er því um að ræða sama leigugjald fyrir allt landið óháð húsaleigumarkaðinum á hverjum stað. Litið er á allt landið sem einn og sama leigumarkaðinn.
Erfiðara er að segja til um leigu á almennum markaði. Líkt og gildir um söluverð á íbúðum hafa margir þættir áhrif á upphæð leigugjalds. Í meginatriðum eru áhrifaþættirnir þeir sömu. Samkvæmt upplýsingum frá nokkrum sveitarfélögum má ætla að leigugjald fyrir framangreindar íbúðir á almennum markaði sé á bilinu 20.000–45.000 kr. Sums staðar er leigan svo til eingöngu í lægri kantinum og annars staðar svo til eingöngu í hærri kantinum, t.d. á höfuðborgarsvæðinu.
Fylgiskjal.
Meðalsöluverð íbúða sem hlutfall af meðalfasteignamatsverði viðkomandi íbúða
í nokkrum sveitarfélögum frá árinu 1989 til miðs árs 1996.
(1 síða mynduð.)
- Neðanmálsgrein: 1
- Valið var eitt sveitarfélag í hverju kjördæmi, en ekki lágu fyrir samanburðarhæf gögn fyrir Reykjavík eða sveitarfélag á Vesturlandi.
